Jak si vybrat investiční hotelový apartmán v Polsku: Průvodce pro investory
- Michal Polesný
- 12. 7.
- Minut čtení: 4
Investice do hotelových apartmánů v Polsku nabízí atraktivní možnost pasivního příjmu v rychle rostoucím trhu cestovního ruchu. Polsko se za poslední roky stalo jednou z nejpopulárnějších turistických destinací v Evropě, což vytváří solidní základy pro hotelové investice. Ale jak se v této nabídce vyznat a vybrat skutečně výhodný projekt? Připravili jsme pro vás komplexního průvodce s praktickými tipy.
1. Investujte do již fungujících hotelů, nikoli do projektů ve výstavbě
Proč je to důležité? V Polsku se během výstavby hotelových projektů platí příliš vysoké procento z celkové ceny apartmánu. Developeři často požadují až 50-70% ceny ještě před dokončením projektu, přičemž výnos z nájmu bývá fixní bez ohledu na skutečnou výkonnost hotelu.
Naše doporučení:
Zaměřte se na již fungující hotely s prokázanou provozní historií
Zvažte nákup "z druhé ruky" - často získáte lepší cenu
Při nákupu z druhé ruky zaplatíte pouze provizi realitního poradce, což je výrazně méně než riziko spojené s nedokončeným projektem
Budete mít přístup k reálným údajům o výkonnosti a obsazenosti
2. Vybírejte lokality s celoročním provozem
Jak poznat celoroční provoz?
Fyzická kontrola:
Navštivte hotel osobně v různých ročních obdobích
Zkontrolujte, zda jsou otevřené restaurace, wellness centra a další služby
Všímejte si aktivity v okolí hotelu
Analýza cen na booking.com:
Porovnejte ceny pokojů během celého roku
Sezónní lokality vykazují extrémní cenové výkyvy (rozdíly i 200-300%)
Celoroční provozy mají stabilnější cenovou hladinu s mírnými sezónními výkyvy
Sledujte dostupnost - pokud hotel v určitých obdobích uzavírá, je to varující signál
Výhody celoročního provozu:
Stabilnější příjmy po celý rok
Menší riziko výpadku nájmu
Lepší předvídatelnost investice
3. Vybírejte místa s vysokým turistickým ruchem
Klíčové faktory:
Blízkost turistických atrakcí (historická centra, přírodní parky, lyžařské areály)
Dobrá dopravní dostupnost (letiště, vlakové spojení, dálnice)
Diverzifikovaná nabídka aktivit přitahující různé typy turistů
Rostoucí trend návštěvnosti v daném regionu
4. Zaměřte se na hotely s výborným hodnocením
Co sledovat na rezervačních platformách:
Booking.com skóre: minimálně 8.0+
Počet recenzí: alespoň 500+ hodnocení pro statistickou relevantnost
Aktuálnost recenzí: pravidelné nové hodnocení
Odpovědi managementu: aktivní komunikace s hosty
Výhody dobře hodnocených hotelů:
Vyšší obsazenost
Možnost požadovat vyšší ceny
Loajalita hostů a opakované návštěvy
Lepší pozice ve výsledcích vyhledávání
5. Preferujte velké hotely s širokou nabídkou služeb
Proč jsou velké hotely lepší investicí?
Konkurenční výhoda:
Ekonomie rozsahu umožňuje efektivnější provoz
Širší nabídka služeb (wellness, konference, restaurace)
Lepší vyjednávací pozice s tour operátory
Diverzifikace zákaznických skupin:
Rodiny: potřebují apartmány s dětskými službami
Firmy: vyžadují konferenční prostory a business centrum
Páry: hledají romantické balíčky a wellness
Skupiny: potřebují kapacitu a skupinové aktivity
Adaptabilita na sezónnost:
Mohou flexibilně přizpůsobit nabídku aktuální poptávce
V zimě se zaměří na firemní klientelu, v létě na rodiny
Menší závislost na jednom typu hostů
6. Vyhněte se apartmánům s kuchyňkami
Proč jsou kuchyňky nevýhodné?
Vyšší pořizovací náklady:
Kuchyňský kout výrazně zvyšuje cenu apartmánu
Dodatečné náklady na vybavení a údržbu
Složitější úklid a servis
Horší ekonomika projektu:
Hosté si vaří a nevyužívají hotelovou restauraci
Snížené tržby z F&B (Food & Beverage)
Hotelový provoz je tak méně rentabilní
Praktické problémy:
Vyšší riziko poškození vybavení
Složitější úklid mezi hosty
Nutnost častější výměny spotřebičů
7. Pozor na nepřiměřeně vysoké garantované nájmy
Jak funguje tato past? Developer někdy nasazuje nereálně vysokou úroveň garantovaného nájmu, aby mohl požadovat vyšší cenu apartmánu. Vzorec je jednoduchý: Cena = Nájem ÷ Výnos
Příklad:
Výnos 7% garantován
Nájem 35,000 PLN/rok
Cena apartmánu = 35,000 ÷ 0.07 = 500,000 PLN
Pokud je ale tržní nájem pouze 28,000 PLN/rok, developer nastavuje příliš vysoký nájem, což může být problém pro provozovatele v budoucnu.
Rizika:
Problémy pro operátora hotelu - pokud provozovatel má platit příliš vysoký nájem (neodpovídající trhu), může mít problém s ekonomikou projektu
Možné snížení garantovaného nájmu v budoucnu
Nadhodnocená cena apartmánu
Horší prodejnost při případném prodeji
8. Vždy ověřte tržní hodnotu nemovitosti
Používejte srovnávací portály:
Co porovnávat:
Cenu za m² v dané lokalitě
Podobné apartmány ve stejné oblasti
Trendy cen za posledních 12 měsíců
Rozdíl mezi cenou nových a použitých nemovitostí
Varovné signály:
Cena výrazně nad tržní hodnotou
Podezřele nízké srovnávací ceny v okolí
Výrazný rozdíl mezi inzerovanou a skutečnou cenou
9. Dodatečné tipy pro úspěšnou investici
Právní předinvestiční prověrka:
Ověřte vlastnické právo k nemovitosti
Zkontrolujte stavební povolení a užívací povolení
Prostudujte smlouvu o správě nemovitosti
Finanční analýza:
Požádejte o detailní rozklad provozních nákladů
Zjistěte skutečnou historii obsazenosti
Vyžádejte si transparentní reporting od operátora
Rizikové faktory:
Změny v legislativě (daně, regulace)
Ekonomická krize ovlivňující cestovní ruch
Nová konkurence v lokalitě
Problémy s operátorem hotelu
Závěrem
Investice do hotelových apartmánů například v Polsku může být velmi výhodná, ale vyžaduje pečlivý výběr a analýzu. Klíčem k úspěchu je investice do již fungujících hotelů s prokázanou výkonností, v lokalitách s celoročním provozem a vysokým turistickým ruchem. Vyhněte se projektům ve výstavbě, apartmánům s kuchyňkami a podezřele vysokým garantovaným nájmům.
Pamatujte si: kvalitní investice vyžaduje čas strávený analýzou, ale ušetří vám mnoho problémů a maximalizuje vaše výnosy.
Uvažujete o investici do hotelového apartmánu v Polsku? Tým Solacity vám rád pomůže s výběrem té nejlepší investiční příležitosti. Kontaktujte nás pro individuální konzultaci a analýzu konkrétních projektů.
Komentáře