Condohotel investice v srdci Prahy: Honest Karlín jako nová příležitost pro pasivní příjem

Praha se zařadila mezi evropské destinace nabízející condohotel investice s projektem HONEST Karlín. Zatímco tento investiční model už funguje v Polsku, Francii, Španělsku či Itálii, pražský trh přináší specifické podmínky, které stojí za analýzu.

Konkrétní nabídka HONEST Karlín

Aktuálně jsou v prodeji tyto jednotky:

• Apartmán 101: 1+1, 31,2 m², 5 682 150 Kč (229 000 EUR)

• Apartmán 102: 1+1, 26,9 m², 5 682 150 Kč (229 000 EUR)

• Apartmán 103: 2+kk, 49,6 m², 9 211 500 Kč (371 000 EUR)

Garantovaný nájem je nastaven na 3-5 let s 4% ročním výnosem z kupní ceny, bez uvedené indexace na inflaci. Z uvedených cen to znamená měsíční výnosy 18 940 Kč až 30 710 Kč v závislosti na velikosti apartmánu.

Srovnání výnosů napříč Evropou

Garantované výnosy v evropských condohotelech

Polsko zůstává lídrem v condohotel výnosech s průměrným hrubým výnosem 6,13% v roce 2025 (oproti 6,03% v roce 2024). Ve Varšavě dosahují výnosy až 8%, což z něj činí jeden z nejatraktivnějších trhů v regionu.

Francie s operátorem Adagio nabízí garantované výnosy 4% ročně po nákladech na údržbu a management. Podobně Itálie v nových projektech garantuje 4-5% ročních výnosů.

Španělsko má odlišný model - například Hotel101 pracuje s 30/70 split hrubých tržeb mezi vlastníkem jednotky a operátorem.

HONEST Karlín se svými 4% garantovanými výnosy kopíruje západoevropské standardy spíše než východoevropské příležitosti.

Více o porovnání napříč Evropou.

Pražský trh v číslech

Cenové porovnání s krátkodobými pronájmy

Typický apartmán v Praze je obsazen 288 nocí ročně s mediánovou obsazeností 79% a průměrnou denní sazbou $93 (2 300 CZK). V roce 2023 dosáhl typický hostitel průměrného ročního příjmu $24 000 (600 000 CZK).

Pro srovnání s konkrétními cenami HONEST Karlín:

• Apartmán 102 (26,9 m²) za 5,68 mil. Kč s garantovaným 4% výnosem = 227 200 Kč ročně

• Vlastní Airbnb správa stejného apartmánu může teoreticky přinést 400-600 tis. Kč ročně, ale s vyššími riziky

  
  

Nevyjasněné podmínky garantovaného nájmu

Projekt nespecifikuje klíčové detaily:

• Kdo hradí údržbu a opravy - není jasné, zda jsou zahrnuty v garantovaném výnosu nebo je hradí vlastník

• Možnost vystoupení z režimu garantovaného nájmu je zmíněna, ale není detailně rozebrána

• Indexace na inflaci pravděpodobně není součástí smlouvy na 3-5 let

• Konkrétní poplatky za správu jsou s otazníkem

Regulační změny ovlivňující trh

Od července 2025 se očekává spuštění elektronického systému pro registraci a licencování krátkodobých pronájmů, což zvýší náklady na compliance a pravděpodobně sníží počet Airbnb nabídek v centru města.

Počet Airbnb nabídek v Praze již klesl zejména v historickém centru, kde je vysoká koncentrace krátkodobých pronájmů. To může ale paradoxně zvýšit hodnotu profesionálně spravovaných condohotelů.

Výnosové prostředí v kontextu

Srovnání s tradičním pronájmem

Nájmy v České republice vzrostly v roce 2025 o průměrných 17% meziročně na 344 CZK za metr čtvereční. V Praze dosahují průměrně 412 CZK za metr čtvereční s růstem 16%.

Konkrétní srovnání s HONEST Karlín:

• Apartmán 102 (26,9 m²): tržní nájem cca 11 100 Kč/měsíc = 133 200 Kč ročně vs garantovaných 227 200 Kč

• Apartmán 103 (49,6 m²): tržní nájem cca 20 400 Kč/měsíc = 244 800 Kč ročně vs garantovaných 368 460 Kč

Garantované výnosy z condohotelu převyšují standardní nájmy o 50-70%, což odráží rozdíl mezi dlouhodobým a krátkodobým pronájmem. Zároveň to reflektuje fakt, že Karlín je atraktivní lokalita a také cena za m2 u tohoto projektu odpovídá lokalitě a je v rámci Prahy rozhodně nadstandardní.

Kapitálové zhodnocení

Luxusní nemovitosti v Praze se očekává nárůst cen o 3% až 7% v roce 2025, což je v souladu s obecnou prognózou růstu cen nemovitostí o 5-10% v roce 2025.

Karlín jako lokace

Mezi městy s největším meziročním nárůstem zájmu investorů je Praha na prvním místě s +14%, což potvrzuje rostoucí atraktivitu hlavního města.

Karlín těží z rostoucího počtu mezinárodních turistů, přičemž 78% přijíždí ze zahraničí. Průměrná denní sazba pro Airbnb ubytování v Praze vzrostla za poslední dva roky o 25%.

Riziková analýza

Výhody garantovaného modelu

• Předvídatelné příjmy bez závislosti na obsazenosti

• Žádná zodpovědnost za marketing a správu

• Částečně ochrana před regulatorními změnami

Nevýhody a rizika

• Výrazně nižší výnosový potenciál oproti vlastní správě

• Neprůhledné podmínky údržby - není jasné, kdo a co hradí

• Absence indexace - reálný výnos klesá s inflací

• Omezená flexibilita - nejasné podmínky vystoupení z garantovaného režimu

• Závislost na operátorovi - riziko změny podmínek nebo úpadku

Závěr

HONEST Karlín reprezentuje konzervativní přístup k condohotel investicím s cenou za vstup od 5,68 mil. Kč za nejmenší jednotku. Garantované 4% bez indexace na inflaci představují nižší výnos výměnou za stabilitu.