Jak wybrać apartament inwestycyjny w hotelu w Polsce: poradnik dla inwestorów

Wybierajcie starannie, bo inwestycja w apartament hotelowy to poważna decyzja.

Inwestowanie w apartamenty hotelowe w Polsce oferuje atrakcyjną możliwość pasywnego dochodu na dynamicznie rozwijającym się rynku turystycznym. Polska stała się w ostatnich latach jednym z najpopularniejszych kierunków turystycznych w Europie, co stwarza solidne podstawy dla inwestycji hotelowych. Jak jednak wykorzystać tę ofertę i wybrać prawdziwie dochodowy projekt? Przygotowaliśmy dla Ciebie kompleksowy poradnik z praktycznymi wskazówkami.

1. Inwestuj w istniejące hotele, a nie w projekty w budowie

Dlaczego to takie ważne? W Polsce projekty hotelowe są spłacane w trakcie budowy jako wyjątkowo wysoki procent całkowitej ceny apartamentu. Deweloperzy często żądają nawet 50-70% ceny przed ukończeniem projektu, a stopa zwrotu z wynajmu jest zazwyczaj stała, niezależnie od rzeczywistych wyników hotelu.

Nasza rekomendacja:

• Skup się na istniejących hotelach z udokumentowaną historią działalności

• Rozważ zakup „z drugiej ręki” – często otrzymasz lepszą cenę

• Kupując nieruchomość z drugiej ręki, płacisz tylko prowizję agenta nieruchomości, która jest znacznie niższa od ryzyka związanego z niedokończonym projektem.

• Będziesz mieć dostęp do danych o wydajności i zajętości w czasie rzeczywistym

2. Wybierz lokalizacje, w których działalność jest prowadzona przez cały rok

Jak rozpoznać działalność całoroczną?

Kontrola fizyczna:

• Odwiedź hotel osobiście w różnych porach roku

• Sprawdź, czy restauracje, centra odnowy biologicznej i inne usługi są otwarte

• Zwróć uwagę na aktywności w okolicy hotelu

Analiza cen na booking.com :

• Porównaj ceny pokoi w ciągu roku

• W lokalizacjach sezonowych występują ekstremalne wahania cen (różnice sięgające 200-300%)

• W przypadku działalności całorocznej ceny utrzymują się na bardziej stabilnym poziomie, z niewielkimi wahaniami sezonowymi

• Monitoruj dostępność – jeśli hotel jest zamknięty w określonych okresach, jest to znak ostrzegawczy

Zalety całorocznej działalności:

• Bardziej stabilny dochód przez cały rok

• Mniejsze ryzyko niewypłacalności

• Lepsza przewidywalność inwestycji

3. Wybieraj miejsca o dużym natężeniu ruchu turystycznego

Kluczowe czynniki:

• Bliskość atrakcji turystycznych (centrów historycznych, parków narodowych, terenów narciarskich)

• Dobra dostępność komunikacyjna (lotnisko, połączenie kolejowe, autostrada)

• Zróżnicowana oferta zajęć przyciągająca różne typy turystów

• Rosnąca tendencja frekwencji w regionie

4. Skup się na hotelach z doskonałymi opiniami

Na co zwrócić uwagę na platformach rezerwacyjnych:

• Ocena Booking.com : co najmniej 8,0+

• Liczba recenzji: co najmniej 500+ ocen pod kątem istotności statystycznej

• Terminowość recenzji: regularne nowe recenzje

• Reakcje kierownictwa: aktywna komunikacja z gośćmi

Zalety hoteli o dobrej ocenie:

• Większe obłożenie

• Możliwość żądania wyższych cen

• Lojalność gości i powtarzające się wizyty

• Lepsza pozycja w wynikach wyszukiwania

5. Preferuj duże hotele z szeroką gamą usług

Dlaczego duże hotele są lepszą inwestycją?

Przewaga konkurencyjna:

• Efekt skali pozwala na efektywniejsze działanie

• Szerszy zakres usług (wellness, konferencje, restauracje)

• Lepsza pozycja negocjacyjna z organizatorami wycieczek

Dywersyfikacja grup klientów:

• Rodziny: potrzebują mieszkań z usługami dla dzieci

• Firmy: potrzebują sal konferencyjnych i centrum biznesowego

• Pary: poszukujące romantycznych pakietów i wellness

• Grupy: potrzeba pojemności i zajęć grupowych

Zdolność do dostosowania się do sezonowości:

• Mogą elastycznie dostosowywać ofertę do aktualnego popytu

• Zimą będzie skupiać się na klientach korporacyjnych, latem na rodzinach

• Mniejsze uzależnienie od jednego typu gościa

6. Unikaj apartamentów z aneksem kuchennym

Dlaczego kuchnie są niekorzystne?

Wyższe koszty nabycia:

• Aneks kuchenny znacząco podnosi cenę mieszkania

• Dodatkowe koszty sprzętu i konserwacji

• Bardziej złożone czyszczenie i serwisowanie

Gorsza ekonomika projektu:

• Goście gotują, a nie korzystają z hotelowej restauracji

• Zmniejszone przychody z F&B (żywności i napojów)

• Działalność hotelowa staje się zatem mniej opłacalna

Zadania praktyczne:

• Wyższe ryzyko uszkodzenia sprzętu

• Bardziej kompleksowe sprzątanie między gośćmi

• Konieczność częstszej wymiany urządzeń

7. Uważaj na nieracjonalnie wysokie czynsze gwarantowane

Jak działa ta pułapka? Czasami deweloper ustala nierealistycznie wysoki poziom gwarantowanego czynszu, aby uzyskać wyższą cenę za mieszkanie. Wzór jest prosty: Cena = Czynsz ÷ Zysk

Przykład:

• 7% gwarantowanego zwrotu

• Czynsz 35 000 zł/rok

• Cena mieszkania = 35 000 ÷ 0,07 = 500 000 zł

Jeśli jednak czynsz rynkowy wynosi zaledwie 28 tys. zł/rok, oznacza to, że deweloper ustala zbyt wysoki czynsz, co w przyszłości może być problemem dla operatora.

Ryzyko:

• Problemy dla operatora hotelu – jeśli operator będzie musiał płacić zbyt wysoki czynsz (niezgodny z warunkami rynkowymi), może mieć problem z ekonomiką projektu

• Możliwość obniżenia gwarantowanego czynszu w przyszłości

• Zawyżona cena mieszkania

• Gorsza atrakcyjność rynkowa w przypadku sprzedaży

8. Zawsze sprawdzaj wartość rynkową nieruchomości

Skorzystaj z portali porównawczych:

• Otodom.pl – największy polski portal nieruchomości

• Olx.pl - alternatywne źródło danych

• Gratka.pl – kolejna opcja porównania

Co porównać:

• Cena za m² w danej lokalizacji

• Podobne apartamenty w tej samej okolicy

• Trendy cenowe w ciągu ostatnich 12 miesięcy

• Różnica między ceną nieruchomości nowych i używanych

Znaki ostrzegawcze:

• Cena znacznie powyżej wartości rynkowej

• Podejrzanie niskie ceny porównawcze w okolicy

• Istotna różnica między ceną reklamowaną a rzeczywistą

9. Dodatkowe wskazówki dotyczące udanej inwestycji

Badanie due diligence przedinwestycyjne:

• Zweryfikuj własność nieruchomości

• Sprawdź pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie

• Zapoznaj się z umową o zarządzanie nieruchomością

Analiza finansowa:

• Poproś o szczegółowe zestawienie kosztów operacyjnych

• Dowiedz się prawdziwej historii zajętości

• Żądaj od operatora przejrzystego raportowania

Czynniki ryzyka:

• Zmiany w przepisach (podatki, regulacje)

• Kryzys gospodarczy wpływający na turystykę

• Nowy konkurs w lokalizacji

• Problemy z operatorem hotelu

Podsumowując

Inwestowanie w apartamenty hotelowe w Polsce może być bardzo opłacalne, ale wymaga starannej selekcji i analizy. Kluczem do sukcesu jest inwestowanie w już działające hotele o sprawdzonej renomie, w lokalizacjach z całoroczną działalnością i dużym ruchem turystycznym. Unikaj projektów w budowie, apartamentów z aneksami kuchennymi i podejrzanie wysokich gwarantowanych czynszów.

Pamiętaj: dobra inwestycja wymaga poświęcenia czasu na analizę, ale zaoszczędzi Ci ona wiele kłopotów i zmaksymalizuje Twoje zyski.

Rozważasz inwestycję w apartament hotelowy w Polsce? Zespół Solacity chętnie pomoże Ci wybrać najlepszą okazję inwestycyjną. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać indywidualne konsultacje i analizę konkretnych projektów.