Inwestycja w condohotel w sercu Pragi: Honest Karlín jako nowa szansa na pasywny dochód

Praga dołączyła do europejskich destynacji oferujących inwestycje w condohotele dzięki projektowi HONEST Karlín. Podczas gdy ten model inwestycyjny działa już w Polsce, Francji, Hiszpanii i Włoszech, rynek praski przynosi specyficzne warunki, które warto przeanalizować.

Oferta specjalna HONEST Karlín

Następujące jednostki są aktualnie w sprzedaży:

• Apartament 101: 1+1, 31,2 m², 5 682 150 CZK (229 000 EUR)

• Apartament 102: 1+1, 26,9 m², 5 682 150 CZK (229 000 EUR)

• Apartament 103: 2+kk, 49,6 m², 9 211 500 CZK (371 000 EUR)

Gwarantowany czynsz jest ustalany na 3-5 lat z 4% rocznym zwrotem z ceny zakupu, bez podanej indeksacji inflacji. Z podanych cen oznacza to miesięczne zwroty od 18 940 CZK do 30 710 CZK, w zależności od wielkości mieszkania.

Porównanie plonów w Europie

Gwarantowane zyski w europejskich condohotelach

Polska pozostaje liderem w zakresie rentowności condohoteli ze średnią rentownością brutto wynoszącą 6,13% w 2025 r. (w porównaniu z 6,03% w 2024 r.). W Warszawie rentowność sięga nawet 8%, co czyni ją jednym z najatrakcyjniejszych rynków w regionie.

Francja, z operatorem Adagio, oferuje gwarantowane zwroty w wysokości 4% rocznie po kosztach utrzymania i zarządzania. Podobnie Włochy gwarantują 4-5% rocznych zwrotów w nowych projektach.

W Hiszpanii obowiązuje inny model – na przykład Hotel101 opiera się na podziale przychodów brutto w stosunku 30/70 między właścicielem lokalu a operatorem.

UCZCIWY Karlín, ze swoją gwarantowaną stopą zwrotu na poziomie 4%, kopiuje zachodnioeuropejskie standardy, a nie wschodnioeuropejskie możliwości.

Więcej o porównaniach w Europie .

Rynek w Pradze w liczbach

Porównanie cen z wynajmem krótkoterminowym

Typowy apartament w Pradze jest zajmowany przez 288 nocy w roku, przy średnim obłożeniu 79% i średniej stawce dziennej 93 USD (2300 CZK). W 2023 r. typowy gospodarz zarobił średnio 24 000 USD (600 000 CZK) rocznie.

W celu porównania z cenami detalicznymi HONEST Karlín:

• Apartament 102 (26,9 m²) za 5,68 mln CZK z gwarantowaną stopą zwrotu 4% = 227 200 CZK rocznie

• Własne zarządzanie tym samym apartamentem przez Airbnb może teoretycznie przynieść 400-600 tysięcy CZK rocznie, ale wiąże się z większym ryzykiem

  
  

Niejasne warunki gwarantowanego czynszu

Projekt nie określa kluczowych szczegółów:

• Kto płaci za konserwację i naprawy – nie jest jasne, czy są one wliczone w gwarantowany zwrot, czy płaci za nie właściciel

• Wspomniano o możliwości wyjścia z systemu czynszu gwarantowanego, ale nie omówiono jej szczegółowo

• Indeksacja inflacji prawdopodobnie nie jest częścią kontraktu na okres 3-5 lat

• Konkretne opłaty za zarządzanie oznaczono znakiem zapytania.

Zmiany regulacyjne wpływające na rynek

Oczekuje się, że od lipca 2025 r. zostanie uruchomiony elektroniczny system rejestracji i licencjonowania wynajmu krótkoterminowego, co zwiększy koszty przestrzegania przepisów i prawdopodobnie zmniejszy liczbę ofert Airbnb w centrum miasta.

Liczba ofert Airbnb w Pradze już spadła, szczególnie w historycznym centrum, gdzie występuje duża koncentracja krótkoterminowych wynajmów. Paradoksalnie może to zwiększyć wartość profesjonalnie zarządzanych condohoteli.

Środowisko przychodów w kontekście

Porównanie z tradycyjnym wynajmem

W Czechach czynsze wzrosły średnio o 17% rok do roku do 344 CZK za metr kwadratowy w 2025 roku. W Pradze wyniosły średnio 412 CZK za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o 16%.

Szczegółowe porównanie z HONEST Karlín:

• Apartament 102 (26,9 m²): czynsz rynkowy ok. 11 100 CZK/miesiąc = 133 200 CZK rocznie w porównaniu z gwarantowaną stawką 227 200 CZK

• Apartament 103 (49,6 m²): czynsz rynkowy ok. 20 400 CZK/miesiąc = 244 800 CZK rocznie w porównaniu z gwarantowaną stawką 368 460 CZK

Gwarantowane zyski z condohotelu przekraczają standardowe czynsze o 50-70%, co odzwierciedla różnicę między najmem długoterminowym i krótkoterminowym. Jednocześnie odzwierciedla to fakt, że Karlín jest atrakcyjną lokalizacją, a cena za m2 tego projektu odpowiada lokalizacji i zdecydowanie przekracza standard w Pradze.

Wzrost kapitału

Przewiduje się, że ceny nieruchomości luksusowych w Pradze wzrosną o 3–7% w 2025 r., co jest zgodne z ogólną prognozą wzrostu cen nieruchomości o 5–10% w 2025 r.

Karlín jako lokalizacja

Wśród miast, w których zainteresowanie inwestorów wzrosło z roku na rok, pierwsze miejsce zajmuje Praga z wynikiem +14%, co potwierdza rosnącą atrakcyjność stolicy.

Karlín korzysta z rosnącej liczby turystów zagranicznych, z czego 78% pochodzi spoza granic kraju. Średnia dzienna stawka za zakwaterowanie Airbnb w Pradze wzrosła o 25% w ciągu ostatnich dwóch lat.

Analiza ryzyka

Korzyści z modelu gwarantowanego

• Przewidywalne przychody bez zależności od obłożenia

• Brak odpowiedzialności za marketing i administrację

• Częściowa ochrona przed zmianami regulacyjnymi

Wady i ryzyko

• Znacznie niższy potencjał zwrotu w porównaniu z samodzielnym zarządzaniem

• Niejasne warunki konserwacji – nie jest jasne, kto za co płaci

• Brak indeksacji – realny zwrot spada wraz z inflacją

• Ograniczona elastyczność – niejasne warunki wyjścia z systemu gwarantowanego

• Uzależnienie od operatora - ryzyko zmiany warunków lub bankructwa

Wniosek

HONEST Karlín reprezentuje konserwatywne podejście do inwestycji w condohotele, z ceną wejścia zaczynającą się od 5,68 mln CZK za najmniejszą jednostkę. Gwarantowane 4% bez indeksacji inflacyjnej oznacza niższą stopę zwrotu w zamian za stabilność.